案情简介:赵某与开发公司签订商品房买卖合同,并依约支付全部26万余元房款。后开发公司以上述房屋做抵押向银行贷款并办理抵押登记。一年后开发公司进入破产还债程序。银行将上述债权转让给房产公司。房产公司将前述房产转让给刘某并办理过户手续,赵某诉请确认房产公司与刘某所签房屋买卖合同无效。
裁判观点:银行依法对开发公司享有债权,其与房产公司签订债权转让合同,将该债权转让给房产公司,房产公司支付了转让款。同时,该合同约定,房产公司有权以自己名义对外销售抵押物。该债权转让合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应为有效。虽然赵某与开发公司商品房买卖合同缔约时间倒签 ,但该合同亦为当事人真实意思表示,内容合法,且合同已开始履行,即赵某实际支付了合同项下购房款,亦应认定合同有效。此后,房产公司与刘某签订合同,将诉争房屋出卖给刘某,刘某支付了全部购房款,办理了房屋过户手续,取得了诉争房屋产权证明,并实际占有和使用房屋至今。鉴于诉争房取得了诉争房屋产权证明,并实际占有和使用房屋至今。鉴于诉争房屋已办理房产过户手续,应认定该房屋已发生物权变动法律后果。
二、赵某与开发公司签订商品房买卖合同后,未办理房产过户手续,赵某对开发公司只享有债权请求权,其不能对抗刘某依法取得物权效力。赵某基于其与开发公司合同关系而产生的债权纠纷,可另循法律途径解决。判决驳回赵某诉请。
吕律师点评:房屋所有权人将房屋售予多人,且均签订买卖合同,未办理物权登记的买受人享有债权请求权,不得对抗巳办过户登记的物权效力。当然也有例外,后续会结合相关案件进行分析。